【住宅ローン】つなぎ融資について理解しよう【土地先行融資編】
こんにちは。ファイナンシャルプランナーの木山翔太郎です。
今回は前回のブログでお話しさせて頂いた「つなぎ融資」に関する話題の続きです。
前回のブログでは、つなぎ融資の仕組みとそのコストについて書かせて頂きました。
つなぎ融資は土地代金が高額な場合やつなぎ期間が長くなる場合、利息額が大きくなりがちです。利息は住宅や設備の質を上げてくれるわけではないので、できれば避けたい支出ですよね。
今回はそのつなぎ融資の利息費用を抑える手段である「土地の先行融資」をご紹介したいと思います。
土地の先行融資とは土地と建物について別々にローンを組む方法です。
土地を担保に、建物とは別に先行してローンを組むことで、つなぎ融資の高い利息を回避することができます。もちろん土地と建物について別々にローン契約を結ぶので、金融機関に支払う事務手数料など別途費用は発生します。
したがって土地先行融資を行う場合は「つなぎ融資の利息＞土地先行融資の費用」が絶対条件です。
では実際にコストを比較してみましょう。
前提条件は前回のブログと同じく土地代金が3000万円の場合で、土地購入から6カ月後の建物完成とし、つなぎ融資の利率は3％とします。
・つなぎ融資の土地利息額
3000万円×3％÷365日×180日＝443,835円
・土地先行融資を行うことで別途発生する費用
抵当権設定費用 120,000円
金消契約費用 20,000円
司法書士費用 100,000円
事務手数料 55,000円
合計 295,000円
あくまで概算ではありますが、土地先行融資を利用することで、つなぎ融資の利息より約15万円ほど費用を抑えることができています。また土地の購入から建物完成までの期間が延びるほど、この費用の差は大きくなります。
もちろん、下記のような注意点もあります。
・土地代金が低い、もしくはつなぎ融資の実行期間が短い場合
そもそもつなぎ融資の利息＜土地先行融資の費用の場合はメリットがないので、利息額と費用の計算が必要です。
・ハウスメーカーによってはつなぎ融資が不要の場合も
大手ハウスメーカーの中には、銀行との提携でつなぎ融資が不要の場合があります。
その場合は土地の先行融資はただのコストにしかならないので、メリットはありません。
・土地先行融資の際、土地のローン契約がご主人、建物のローン契約が奥様の場合、ご主人は住宅ローン控除を受けられない。
住宅ローン控除は住宅の取得を前提とした制度なので、土地単体のローンの場合、控除の対象外となります。したがってご主人も一定の割合で建物のローンを組む必要があります。
・すべての金融機関が土地先行融資をできるわけではない。
銀行によっては土地の先行融資が選択できないところがあります。土地先行融資をしたい場合は事前に担当者さんに確認をしてみてください。
・土地の先行融資後、すぐにローンの返済が始まる場合も
通常住宅ローンは融資を受けた翌月から返済が始まります。
したがって土地の先行融資を受けた場合、土地のローン返済と家賃の支払いが重複する可能性があります。金融機関によっては、建物のローン返済開始まで待ってくれるところもありますので、土地の先行融資の可否と併せて確認しましょう。
住宅ローンは組み方ひとつで、掛かる費用が大きく変わります。
多くの人が人生の中で一番大きな買い物となるのがマイホームです。
資金計画や各制度の活用方法など知っておくと得することはたくさんあります。
是非お気軽に私たちファイナンシャルプランナーにご相談ください。
