契約したはいいけど住宅ローンの審査が通らなかった！どうなる！？
こんにちは(^^
おうちの買い方相談室の岩本です。
ウッドショックが落ち着きそうな気配ですね。暗雲立ち込めていた住宅業界も少し先の見通しが立ってきたように感じます。
今月（2021年9月）は想定していた通り住宅契約の駆け込み需要のあおりを受け
鬼のような相談業務に追われています。
住宅ローン減税などの特例を受けるための要件のひとつとして
「今月中の契約」が条件となっている為です。現場はとてもバタバタしています汗。
そんな中で今日は、
「土地などの不動産の売買契約をしたはいいけど住宅ローンの審査が通らなかった！」
という場合どうなるのか？について解説したいと思います。
大前提として、
当店では契約行為に進む前に、あらかじめ住宅ローンがどれくらい借りられるか？
ある程度目途をつけるようにしていますし、
多くの場合は事前に住宅ローンの審査を実施しているため、
契約したあとから住宅ローンの審査が通らなかった！
という状況は稀です。
とは言え、
健康上の問題等で住宅ローンの審査が不本意にも通らない等、事例は多々あります。
では、
土地の売買契約を交わしたあとで住宅ローンの審査が通らなかった
という事態になってしまうとどうなるか？
当然、あてにしていた住宅ローンが借りられないという事態ですから、
そもそもの住宅計画は進めらません。
そうなった場合はもちろん土地の購入も取りやめざるを得ません。
というより買えません。
この状態は
「土地の買主側の事情による売買契約の解除」
になりますので
一般的にはそれまでに支払った手付金は返還されず、
場合によっては違約金が発生する可能性もあります。
その事態を防ぐことができるのが
「ローン特約」と呼ばれるものです。
この特約が売買契約の契約条項に入っていれば、
契約を白紙撤回することができ、手付金を返金してもらえます。
この特約の目的は、
万が一住宅ローンが借りられず土地の購入を断念しなければいけなくなったときに
買主側の不利益を防ぐためのものです。
住宅購入の過程でほとんどの人が住宅ローンを活用しますので、
このローン特約は、ほぼ間違いなく契約書にうたわれるべき内容のひとつです。
ただ、この特約、土地の売り主側からみると邪魔です。
せっかく売りたい土地の契約が決まったのに、買主側の事情で売買契約が白紙に戻る訳ですから。
ですのでこのローン特約は、いくつかのルールの取り決めのもと活用されています。
そのルールで一番注意が必要なのは「期日」です。
多くのローン特約には期日が記載されますので、ここに注意しましょう。
住宅ローンの審査が通らなかった場合は、
土地の売買契約締結後 〇月〇日まで
というこの期日までに、売り主側に契約の解除を申し出る、とった内容です。
この期日を一日でも過ぎてしまうと、ローン特約は使えなくなってしまい、
買主側がそれまでに支払った手付金は返金してもらえなくなります。
ローンの審査にはスケジュールに余裕をもって取り組む必要がありますね。
その他の注意点としては、
「ローン特約の金額」です。
一般的に、いくらの住宅ローン借入額かをローン特約には記載しますが、
その額を超える借入額の審査に通らなかったという理由では、ローン特約は使えません。
例えば、3000万円の住宅ローンの予定で計画を進めて土地売買契約をしたとします。
ローン特約の金額も3000万円と記載します。
あとになって建物の計画が当初の予算よりも増えてしまい、
住宅ローンを3500万円借りないと家が建たない、という状況に…
急いで住宅ローンの借入額を上げて審査をしたが落ちてしまった…
これはアウトです。
ローン特約は使えません。
これは完全に買主側の自己都合とみなされるため、残念ながらそれまでに支払った手付金は返金されません。
住宅ローンの審査に通らなかった時点で、それは土地の売り主にとっても買い主にとっても不幸なことに変わりはありませんが、
ダメージがより大きいのは買主側かなと思います。
売り主にとっては機会を逃したことにはなりますが、
次（の買い手が見つかる機会）があります。
一方、買い主側は、住宅の購入計画そのものが危うくなります。
そのうえ、期待いっぱいの気持ちで支払った手付金を失うという事態は
ショックが大きいでしょう。
そのような事態を少しでも防ぐために、
万が一のときのために「ローン特約」は大きな役割を果たします。
ルールの内容をしっかりと理解して自分たちの住宅計画の安全を確保しましょう。
おうちの買い方相談室 岩本貴久
