繰上返済のタイミングはいつがいい？
こんにちは。ファイナンシャルプランナーの岩本です。最近よくある相談で
「住宅ローンの繰り上げ返済はどのタイミングでするのがよいか？」
という相談をよくいただきますが、今回はその解答をさせていただきます。
我々が開催する勉強会などではこの話にふれることが多いので、参加したことがある人にとっては当たり前の話と思いますので飛ばして下さい笑。
結論から言うと、「住宅ローンの繰上返済はしなくてよい」
です。
「繰上返済をするタイミングはいつがよい？」
という質問に対する一般的なＦＰのアドバイスの多くは
「住宅ローン減税の効果が得られる10年間は繰り上げ返済しないでおきましょう。
住宅ローン減税の適用期間が終わった10年経過後に繰上返済をすると一番効果的です」
なんてアドバイスが、ほとんどです。
この理屈は簡単で、ポイントがどこにあるかというと
- 住宅ローンの特性上、少しでも早いタイミングで繰り上げ返済したほうが支払利息の効果が大きい
- 住宅ローン減税から得られる節税効果を最大限活用するために、当初10年間の繰り上げ返済は控える
の2点です。
ごもっともですね。もちろん住宅ローン金利の条件にもよりますが。
昨今の住宅ローン金利事情からすると、この手段が現在もっともポピュラーな解答かなと思います。
でも、本当にそうでしょうか？
本当にこのやり方が最も賢い判断でしょうか？
私はそうは思いません。
なぜならこの判断は
「住宅ローン金利」と「住宅ローン減税」
の二つの要素のみで判断してしまっているからです。
どういうことか？というと…
例えばですが、
あなたの手元に1000万円の資金があり、その1000万円が2％で運用（税引き後）されていたとします。
一方で住宅ローンの金利は1％だったとします。
（正確にはもっと詳細条件を設定する必要がありますが今回はすいません割愛します）
手元にある資産1000万円が2％運用（税引き後）ということは、その資産1000万円から年間20万円の受取利息が発生します。
一方、金利1％の住宅ローン残高1000万円から発生する支払利息は年間10万円です。
つまり、
資産1000万円から生まれる受取利息は20万円。
負債1000万円から発生する支払利息は10万円。
このような関係性のときに、あなたは資産1000万円を投じて負債1000万円を返済することが得策と思いますか？
これが、私が“繰り上げ返済はしなくてよい”と解答する理由のひとつです。
「住宅ローン金利」と「住宅ローン減税」のみの情報だけで判断するのではなく、
繰上返済に充てようとしている手元の資産の状況もふまえて考えて欲しいということです。
※注
総合的に判断する必要があるので、この情報だけでどっちがいいと決めつけないでください。詳しくは当店の相談窓口まで。
